BAIL NOTARié ou bail sous seing privé : quelles différences ?

Découvrez pourquoi le bail notarié offre une sécurité juridique supérieure et une exécution rapide en cas d’impayé.

 

Lorsqu’un propriétaire met un logement en location, il peut signer un bail notarié ou un bail classique (aussi appelé sous seing privé). 
Ces deux formules encadrent la relation entre bailleur et locataire, mais leur valeur juridique, leur force d’exécution et leur niveau de sécurité sont très différents.

Le bail sous seing privé : simple mais risqué

Le bail sous seing privé est rédigé et signé directement entre le propriétaire et le locataire, souvent à partir d’un modèle trouvé en ligne.
S’il respecte les mentions obligatoires prévues par la loi ALUR, il reste valide, mais sans garantie juridique renforcée.

✅ Avantages

• Gratuit à la signature
• Rapide à mettre en place
• Suffisant lorsque le locataire est connu et fiable

⚠️ Inconvénients

• Aucune vérification juridique des clauses
• Risque d’erreurs ou d’omissions
• En cas d’impayé, nécessité de saisir le tribunal (délais particulièrement longs)
• Aucun recours direct sans décision de justice

💬 Exemple :
Un locataire cesse de payer son loyer. Le propriétaire doit d’abord obtenir un jugement avant qu’un commissaire de justice (anciennement huissier) puisse intervenir.
Une procédure longue, coûteuse et incertaine.

Le bail notarié : la sécurité juridique maximale

Le bail notarié est un acte authentique établi par un notaire.
Il bénéficie d’une date certaine, d’une force probante renforcée et surtout d’une force exécutoire immédiate.

✅ Avantages

• Rédigé par un professionnel du droit
• Clauses vérifiées et équilibrées
• Sécurité juridique totale (aucune contestation possible sans procédure d’inscription de faux)
• Recouvrement des loyers possible directement par commissaire de justice (sans passer par le tribunal)
• Le notaire conserve le bail notarié à son étude.
• Copie exécutoire disponible à tout moment

⚠️ Inconvénients

• Des frais à prévoir selon le type de bail
• Nécessite la présence d’un notaire pour la signature

💬 Exemple :
En cas d’impayé, le propriétaire transmet la copie exécutoire au commissaire de justice de son choix, afin d’engager les poursuites et de mettre en œuvre les saisies nécessaires.
Le commissaire de justice peut alors intervenir immédiatement, sans attendre de jugement.

L’évolution du 1er juillet 2025

Depuis le 1er juillet 2025, le bail notarié offre une protection encore plus efficace pour le propriétaire.

Désormais, il est possible pour le bailleur de faire prélever directement les loyers impayés sur le salaire du locataire, sans passer par une décision de justice préalable.
Cette évolution renforce le caractère exécutoire du bail notarié et permet une réaction beaucoup plus rapide en cas de défaut de paiement.

💡 À noter : cette mesure ne s’applique qu’aux baux établis par un notaire comportant une clause d’exécution forcée.
Concrètement, si le locataire cesse de payer, le propriétaire peut faire intervenir un commissaire de justice pour recouvrer les sommes dues, y compris par saisie sur salaire.

👉 En résumé : le bail notarié évite toute procédure judiciaire longue.
Le bailleur dispose d’un outil juridique immédiat pour protéger ses revenus locatifs et agir dans un cadre légal sécurisé.

Le coût d’un bail notarié

Le coût d’un bail notarié est calculé en fonction du montant du loyer, du type de location et de la complexité du contrat.

🏠 Bail d’habitation ou mixte (habitation et professionnel)

Le notaire perçoit :

• des émoluments correspondant à la moitié d’un mois de loyer (hors charges),
• le montant de la TVA,
• et, le cas échéant, des frais supplémentaires si l’acte est complexe.

Le paiement de ces frais est partagé entre le bailleur et le locataire.

🏢 Bail commercial

Les honoraires du notaire sont librement fixés dans une convention d’honoraires, conclue entre le notaire et les parties, selon la nature et la complexité du contrat.

Tableau comparatif (bail notarié / bail classique)

 

En résumé

Le bail notarié est la solution à privilégier pour les propriétaires recherchant tranquillité, rapidité et sécurité juridique.
Il protège le bailleur comme le locataire, garantit la conformité du contrat et permet une exécution immédiate en cas d’impayé.